Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как взять земельный участок в аренду — подробная пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В Статья 39.6. ЗК РФ под название «Случаи предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов» сказано, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов заключается только в случае осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности в соответствии со статьей 39.18 настоящего Кодекса. Но не все так плохо. Ниже вы узнаете, почему у людей далеких от фермерства, тоже есть все шансы взять участок в аренду у государства без проведения торгов.
Как взять землю в аренду у администрации города или сельского поселения в 2022 году
- Покупая земельный участок в собственность — вы замораживаете свои деньги. А тем временем, деньги можно положить в банк и платить с процентов по вкладу за аренду точно такого же земельного участка.
Так у вас и земельный участок будет и приличная сумма на счете, которую можно потратить, к примеру, на строительство.
- Не зависимо от того, пользуетесь вы земельным участком или нет, после покупки вам придется платить за землю имущественный налог, который на основании 63-ФЗ от 15.
04.2019 будет составлять до 10% кадастровой стоимости земельного участка в год и превысит большенство существующих ежегодных платежи по аренде.
- Частная собственность существует в России всего 30 лет, поэтому нельзя гарантировать, что купленный вами земельный участок останется вашим спустя еще 30 лет.
Согласитесь, здесь есть над чем подумать…?
Как взять в аренду землю сельскохозяйственного назначения
Аренда земли сельскохозяйственного назначения для выпаса и разведения животных, выращивания овощей, фруктов и зерновых культур, не предполагают строительства жилого дома. Однако строить можно на землях под личное подсобное хозяйство, правда лишь на 10% площади. Кроме того, на участке под ЛПХ можно легально выращивать овощи и животных, организовать производство по переработке продукции.
Нормативные документы сельских поселений публикуют на сайте администрации района. Ещё на таких сайтах размещают извещения о проведении торгов по аренде земли сельскохозяйственного назначения и их цены. Постановление администрации сельского поселения, об утвержденном порядке аренды, можно получить лично в администрации поселения или района.
В марте 2022 года Правительством решено упростить предоставление земельных участков физическим и юридическим лицам, если на них планируется создать производство в сфере импортозамещения. Они смогут взять их в аренду без торгов.
Обзор судебной практики арбитражных судов по оспариванию торгов на право заключения договора аренды земельного участка
При проведении торгов права их участников нередко нарушаются. В пункте 1 статьи 449 ГК РФ дан исчерпывающий перечень нарушений, при наличии которых торги могут быть признаны недействительными.
В случае, если права участника аукциона действительно были нарушены, они могут обратиться в суд и потребовать признания недействительными результатов аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, а также договор аренды участка.
Однако, для признания торгов недействительными нужны веские основания и существенные доказательства (решение Вологодского городского суда Вологодской области от 21 мая 2018 г. по делу № 2-2635/2018).
В решение Арбитражного суда Ульяновской области от 20 ноября 2019 г. по делу № А72-9770/2019 суд оставил без удовлетворения требования заявителя о признании аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков недействительными.
Сельскохозяйственный производственный кооператив «Свияга» обратился в суд с заявлением к Администрации МО с вышеуказанным требованием. В обоснование своих исковых требований СПК «Свияга» указывает, что Администрация опубликовала в СМИ информацию о возможности приобретения земельных участков с нарушением сроков, установленных п. 5.1.
статьи 10 Закона N 101-ФЗ, что не позволило истцу обратиться в установленный шестимесячный срок с момента государственной регистрации права муниципальной собственности на земельные участки в орган местного самоуправления с заявлением о заключении договора купли-продажи или договора аренды земельных участков на льготных основаниях без проведения торгов.
В ходе судебного заседания судом было установлено, что аукцион на право заключения договора аренды указанных земельных участков был проведен в соответствии с требованиями действующего законодательства, СПК «Свияга» участия в аукционе не принимал.
При рассмотрении требования истца о признании незаконным бездействия Администрации, выразившегося в неопубликовании информационного сообщения о возможности приобретения земельных участков на условиях, предусмотренных п. 5.1. статьи 10 Закона N 101-ФЗ суд исходит из следующего.
Указанное сообщение было опубликовано в газете «Ульяновская правда» 02.12.2016 г.
Согласно части 1 статьи 198, части 4 статьи 200 и части 3 статьи 201 АПК РФ основанием для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц является наличие одновременно двух условий: их несоответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов лица, обратившегося в суд с соответствующим требованием, в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 4 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявление о признании ненормативного акта недействительным может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.
Пропуск срока на подачу заявления является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований (Постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 N 18306/10 по делу N А72-1883/2010).
Сколько стоит аренда земли
Размер стоимости аренды земельного участка формируется в соответствии с наличием разных показателей. Так, площадь участка является одним из основных критериев, который берется за основу при расчете цены аренды.
Немаловажное значение имеет расстояние между земельным участком и городом, наличием коммуникаций на нем. Стоимость аренды в городах федерального значения намного выше, чем в регионах страны.
Специалисты утверждают, что выгодно заключать соглашение об аренде после того, как была проведена кадастровая оценка стоимости объекта, поскольку при установлении суммы аренды можно отталкиваться от установленной результатами оценки суммы.
Обратите внимание на то, что кадастровая оценка осуществляется не реже одного раза в пять лет.
Продление права аренды
Пролонгация договора производится в ситуациях, когда истек срок аренды. После завершения срока договор прекращается или возобновляется посредством продления.
Проблемы с продлением договора чаще всего возникают в отношении земельных участков, арендодателем которых выступает муниципалитет. Мотивацией к отказу может послужить нарушение сроков внесения арендной платы или игнорирование требований законодательства в части порядка использования земельного надела.
При этом следует учитывать, что договора аренды, выделенных для строительства жилых домов, продлеваются автоматически на аналогичный срок в случае, если гражданами получены специальные разрешения на строительство и договор аренды заключался без предварительного проведения аукциона.
Гражданское законодательство по данной проблеме исходит из позиции, что договор аренды рассматривается в качестве возобновленного, если арендатор не утрачивает возможности эксплуатации земельного надела на прежних условиях.
Если арендатор стремится прекратить отношения с арендодателем , ему следует уведомить его в письменном варианте до даты окончания срока по договору аренды земли.
Аренда земельного участка может быть расторгнуты по инициативе одной из сторон.
Земельное законодательство обозначает необходимость открытия торгов при предоставлении имущественных прав на землю, которая относится к категории государственной или муниципальной собственности.
Предметом аукциона становится участок с границами, зафиксированными в межевом деле, поставленный в установленном порядке на кадастровый учет. Как правило, рассматривается вопрос о долгосрочной аренде, срок которой равен 49 годам.
Корректировка условий, прописанных в договоре аренды, может осуществляться только с согласия арендатора. Если он такое согласие не предоставляет арендодатель, может заявить о досрочном прекращении аренды только через суд.
Важным условием договора является применения принципа платности. Размер оплаты за аренду устанавливается в результате соглашения сторон и прописывается в договоре аренды.
Если земельный надел принадлежит государству, то размер выплаты определяется с учетом постановлений Правительства. Если участниками сделки являются частные лица, то плата рассчитывается с учетом рыночных параметров.
В договоре должна быть оговорена периодичность перечисления платы и может пересматриваться через год, после даты заключения договора. При этом ее размер по договорам с муниципалитетом может изменяться в зависимости от инфляционных процессов.
Существенные условия договора
Договор аренды, которая длится больше года, нужно регистрировать, в связи с этим земельный участок должен быть описан с указанием индивидуализирующих признаков.
Предметом аренды является сам земельный участок. Его подробное описание – это существенное условие договора, и оно должно содержать точное местоположение участка, площадь, кадастровый номер.
Судебная практика указывает на необходимость внесения в договор кадастрового номера и иных сведений, позволяющих идентифицировать земельный участок. При отсутствии таких данных договор считается несогласованным и незаключенным.
Обычно в документе устанавливается продолжительность аренды, если она не указана, то договор признается заключенным на неопределенный срок.
Когда участок имеет обременения, связанные с правами третьих лиц (сервитут, право залога), собственник обязан поставить в известность об этом арендатора, при этом он не имеет права прекратить или внести изменения в обременения.
Стоимость аренды земли у государства под строительство
Многих потенциальных арендаторов интересует вопрос: сколько стоит взять в аренду землю у государства? Мы постараемся дать необходимую информацию.
Ценовая политика варьируется в зависимости от местоположения, климатических условий и целевого направления, но с уверенностью можно сказать то, что начальная стоимость аренды на торгах, не должна превышать 1 % от кадастровой оценки, окончательная плата устанавливается по результату торгов (ст. 39.7 ЗК РФ).
Найм земли у государства значительно дешевле рыночной стоимости, при этом, большую привлекательность имеет тот факт, что исключены случаи мошенничества в виде «повторной» продажи или аренды земельного участка.
Стоимость получаемого без торгов надела, устанавливается арендодателем и оговаривается при заключении договора.
Аренда земельных участков
Определение договора аренды в российском законодательстве дано в ст. 606 ГК РФ. По данному договору арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (ст. 607 ГК РФ).
Согласно Земельному кодексу аренда земли – это форма землевладения и землепользования, когда одна сторона предоставляет за определенную плату другой стороне земельный участок во временное пользование для ведения какого-либо хозяйства.
Арендодателями земельных участков могут быть собственники участков (ст. 260 ГК РФ), а при сдаче в аренду земельных участков, находящихся в государственной собственности, – уполномоченные государством органы.
Договор аренды земли
В Земельном кодексе аренде земельных участков посвящена ст.
22, согласно которой земельные участки, за исключением изъятых из оборота, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и ЗК РФ (п. 2 ст. 22 ЗК РФ).
Изъятые из оборота земельные участки не могут быть переданы в аренду, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 11 ст. 22 ЗК РФ).
За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата (п. 3 ст. 65 ЗК РФ), размер которой является существенным условием договора аренды земельного участка.
Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков (п. 4 ст.
65 ЗК РФ), а находящиеся в собственности РФ, субъектов РФ или муниципальной собственности – устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.
Процесс оформления договора зависит от того, кому принадлежит участок. Если сделка совершается между частными лицами, то стороны сами решают, как им оформлять соглашение.
В случае получения в аренду земли от муниципального образования, должен быть проведён аукцион. Договор подписывается с лицом, предложившим наибольшую цену.
Получить участок без торгов могут только отдельные категории населения, прямо указанные в законодательных актах.
Межевание и кадастровый учёт при подготовке к заключению договора аренды не проводятся. Все мероприятия должны быть завершены в рамках оформления права собственности.
Если земля находится в муниципальной собственности, но участок не выделен или не выставлен на торги, гражданин может самостоятельно инициировать процесс. Для этого нужно подать заявление в местную администрацию.
Сдать в аренду часть участка нельзя. Отдельным имуществом считается надел, который имеет адрес и кадастровый номер.
В некоторых случаях владельцы желают сдать участки, не оформленные в собственность надлежащим образом. Например, наделы, предоставленные членам садового товарищества.
Если договор аренды заключён в отношении участка, не поставленного на кадастровый учёт, он может быть признан ничтожным.
Уязвимой стороной является арендатор, так как ему придётся требовать возврата средств от арендодателя.
Права и обязанности сторон
Арендатор обладает следующими правами:
- Пользоваться землёй в соответствии с нормами законодательства РФ и положениями договора.
- Пользоваться пресными подземными водами, расположенными под участком.
- Производить за свой счёт улучшения.
- Получить компенсацию в случае изъятия земли для госнужд.
- Иные права (например, преимущество перед другими лицами при заключении нового соглашения).
Арендатор обязан:
- Бережно относится к земельному участку.
- Пользоваться землёй в соответствии с установленными градостроительными, противопожарными и иными правилами.
- Своевременно перечислять арендодателю плату за пользование участком.
- Допускать арендодателя или его представителя для контроля за использованием надела.
- За свой счёт устранять ущерб, причинённый участку по его вине.
В данном разделе следует установить запрет на передачу земли в субаренду, если владелец участка этого хочет.
Арендодатель имеет право:
- Получать деньги за предоставление своего участка.
- Проверять, как другая сторона пользуется землёй.
- Требовать от арендатора исполнения его обязанностей.
Арендодатель обязан передать оговоренный участок до начала срока действия аренды.
В разделе следует определить, кто из сторон обязан своими силами и за свой счёт произвести регистрацию договора в Росреестре.
Как составить заявление о предоставлении земли без торгов?
Заявление о предоставление земли без торгов, составляется в простой письменной форме. Заявителю не требуется нотариальное удостоверение заявление.
В заявлении должны быть указаны следующие сведения:
- Наименование получателя заявления. Таковым является орган по распоряжению земельными участками.
- Данные о заявители. Дополнительно необходимо указать все возможные каналы связи. Так для целей ускорения обменом информации, госорганы зачастую предварительно направляют решения по поданным заявлениям на электронную почту.
- Сведения о земельном участки. Здесь необходимо указать адрес, а также кадастровый номер земельного участка, предполагаемого для передачи в аренду;
- Основания предоставления земельного участка. Земельное законодательство содержит исчерпывающий перечень оснований предоставления земли без торгов.
Заявление о предоставлении земли без торгов, может быть подано как на личном приеме, так и с использованием услуг почтовой связи. Последний вариант сэкономит Вам время простоя в очереди государственного учреждения.
Специфика контракта между физлицами
Существует несколько нюансов заключения договоров аренды земельных участков между физическими лицами:
- Соглашения часто заключаются на период в 11 месяцев с последующим продлением. Это позволяет не регистрировать сделку в Росреестре.
- Физические лица часто предпочитают иметь дело с наличными. Поэтому к договору может прилагаться образец расписки о получении арендной платы. При передаче средств владелец участка заполняет документ и отдаёт арендатору.
- Собственники запрещают арендаторам сдавать участки в субаренду, поэтому в текст соглашения включается соответствующий пункт.
- Указывается уменьшенная стоимость сделки. Некоторые собственники стараются занизить налоговую базу, занижая величину арендной платы. Если возникнет спорная ситуация, арендодатель сможет требовать плату только в соответствии с соглашением.
- Арендаторы просят представлять документы, подтверждающие право собственности арендодателя. Это может быть договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или иной. Копия прилагается к договору.
Основания для получения земли в аренду
Предоставление муниципальной земли в аренду, с согласия местной администрации, допускается на основании Законодательства РФ, а точнее, гл. 34, ст. 606 Гражданского Кодекса. Здесь важно уточнить, что в случае если целью аренды выступает строительство, территория предоставляется в пользование лишь на срок возведения на ней сооружения. По окончании процесса, наниматель обязан выкупить участок у муниципалитета и оформить его в собственность либо продлить сроки договора.
Более детально основания и порядок предоставления земли в аренду рассмотрены в Земельном Кодексе РФ. Здесь освещаются следующие аспекты:
- определение надела земли;
- порядок предоставления территории в аренду органами местной власти;
- нормы, регулирующие право владения землей;
- моменты, освещающие особенности аренды и владения чужим участком;
- вопросы относительно получения прав на земельные площади, находящиеся во владении государства и муниципалитета.
Нюансы составления договора аренды
Передача прав на использование участка земли в аренду происходит лишь после заключения договора. В обязательном порядке документ должен освещать следующие моменты:
- Стороны соглашения, которыми являются: арендатор – ИП, физическое лицо либо организация и арендодатель, в качестве которого выступает муниципалитет.
- Предмет договора, в данном случае, участок земли. Здесь же указывается его месторасположение, размеры, категория, цель использования территории, номер кадастрового учета.
- План земельного участка.
- Срок аренды – не меньше 3 месяцев и не больше 49 лет.
- Порядок внесения платы за арендованный участок и размеры установленной суммы.
- Обязанности и ответственность обеих сторон.